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销售增速放缓,连续两年减少拿地,保利地产被融创甩开近千亿

发布时间:2020/04/22 财经 浏览次数:103

(原标题:销售增速放缓,连续两年减少拿地,保利地产被融创甩开近千亿)

作者:时代财经 黄银桥

图片来源:视觉中国

自2017年被融创超越之后,保利地产与这位赶超者的距离被越拉越大。2019年保利地产实现签约金额4618.48亿元,同期融创销售金额为5562.1亿元,比保利地产多了近千亿。在2017年,两者的差距还只有527.83亿元。

在失守行业第四名多年之后,保利地产“重回前三”的胜算也变得越来越小。

4月16日,保利地产罕见地在网上召开了一场业绩说明会,董事会秘书黄海、副总经理潘志华、财务总监周东利以文字形式回应投资者的各种疑问。

在问及与融创的规模差距时,黄海没有直接回应时代财经,仅表示,公司作为行业龙头,会根据市场情况和自身资源储备,力争优于行业平均增速。

虽然行业地位有所动摇,但保利地产的股东还是高兴的。根据2019年年度利润分配方案,保利地产拟向全体股东每10股派发现金红利8.20元(含税),拟派发现金红利总额97.85亿元。按此计算,分红率35%,现价对应股息率为5.4%,均处于历史高位。

增长速度持续放缓

2019年,保利地产实现签约金额4618.48亿元,同比仅增长14.09%,市场占有率提升至2.89%,签约面积3123.12万平方米,同比增长12.91%。与大部分同行一样,保利地产的增速也在持续下滑,此前2017、2018年其签约金额增幅分别为47.19%、30.91%。

赶超者融创亦如此,但整体仍较保利地产快。2017-2019年,融创销售金额同比增幅分别为140%、27%、21%。

从城市布局看,2019年保利地产聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%,珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。单城签约过百亿城市13个,合计销售金额达2500亿元,销售贡献占比达54%。广州实现销售超420亿元,佛山、武汉、北京超200亿元,福州、西安、三亚等首次突破100亿元。

期内,保利地产营业总收入录得2359.81亿元,同比增长21.29%,这主要得益于第四季度的拉动。年报显示,保利地产前三季度营业收入分别为225.78亿元、485.44亿元、406.73亿元,但在第四季度飙升至1241.4亿元,相当于一个季度抵三个季度。

周东利解释,这是因为公司的收入结转节奏按照竣工交付节奏安排,2019年公司竣工交付比例在第四季度占比较高,因此第四季度收入结转相对较高。

相较于销售和营收,保利地产的利润增长更快。2019年,该公司毛利率提升2.48个百分点至34.97%,其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%。另随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,保利地产实现投资收益37.02亿元,同比大幅增长37.62%;净利率提升2.47个百分点至15.91%。

年内,保利地产实现净利润375.54亿元,同比增长43.61%;归母净利润279.59亿元,同比增长47.90%。此前2018年,两者的增幅分别为32.78%、20.92%。

据时代财经了解,保利华南实业有限公司是贡献大户,年内录得净利润为52.09亿元,占比达13.87%,是唯一一家影响净利润达到10%以上的子公司。该公司主要产品为清远保利天汇、佛山保利中央公园、佛山保利滨湖花园。

连续两年减少拿地

增加合作是不少房企实现规模快速增长的重要方式,如被称为“合作王”的旭辉,以及擅长小股操盘的万科。近年来,为了保持规模的增长,稳住行业地位,保利地产的合作也明显增多,少数股东权益的增加是一个佐证。

年报数据显示,2017-2019年保利地产归属于少数股东的综合收益总额分别为40.6亿元、72.45亿元、95.95亿元,呈逐年上升态势。

“公司已经注意到合作项目权益结构情况。”潘志华表示。其称,保利地产2019年新拓展项目权益已较2018年提升了四个百分点,下一步公司将根据整体权益结构进行适当调整。

尽管与融创的差距越来越大,但保利地产在拿地上并没有增加。

过去一年,保利地产共计拓展项目127个,新增容积率面积2680万平方米,拓展成本1555亿元。通过主动提高拓展项目权益比例,拓展金额权益比例提升至71%,新增权益面积1916万平方米,与去年同期相近。年内拓展平均楼面地价5802元/平方米,拓展溢价率14%。

新拓展资源中,38个核心城市拓展金额占比达79%。同时,通过产业合作、旧改、收购等方式获取项目数量也有所增加。新增货量中,住宅货量占比84%。

这是保利地产连续第二年放慢拿地脚步。2017年该公司拓展项目共计204个,新增容积率面积4520万平方米,总成本2765亿元。2018对应数字为132个,3116万平方米,1927亿元。

在回应投资放缓的疑问时,潘志华称,目前保利地产投资保持一定的规模,金额是逐年增长的,但面积稍有下降主要是因为城市布局于核心城市与都市圈、以及单价提高的原因,但总货量有所提升。

从近三年的土地拓展成本看,潘志华口中的投资金额应该指的是权益金额,毕竟总成本是在减少的。

谈及新一年的投资策略,潘志华称,现阶段土地价格受宽松的资金面影响略偏高,公司将根据经营现金流安排前紧后松进行拓展,区域方面将继续聚焦于中心城市及重点城市群。

2019年,保利地产实现了近三年来最高的资金回笼率,同比提升5个百分点至93%,销售回笼4312亿元。经营活动产生的现金流量金额为391.55亿元,同比增加229.22%。

受益于资金回笼增加,土地投资又有所放缓,保利地产的财务情况出现改善。虽有息负债总额从2018年的2637亿元小幅上涨至2700.49亿元,但有息负债综合成本同比降低0.08个百分点至约4.95%。年底的资产负债率较年初下降了0.18个百分点,为77.79%,净负债率56.91%,同比大幅降低23.64个百分点。 

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