首个保险业长租房项目有可能“难产” 回收期长周转效率低制约难有成就

在6月1日银保监会正式批准保险资金可以进入长租房市场后，市场并未表现出太过追捧的情绪，甚至一度被认为首个保险业长租房项目“难产”。8月6日，北京商报记者获悉，近日，保险资金参与长租房市场的首个项目已经落地南京。但由于长租房市场处于起步阶段，从长远发展来看，仍有一些问题仍要解决。

 
首个项目落地
近日，由中再资本、南京江宁开发区、协鑫集团共同打造的江宁长租公寓项目正式签约，这是全国保险行业通过保险私募基金投资的首个长租公寓项目，房源全部由项目公司长期自持并租赁，预计2020年初投放市场。
据了解，长租公寓是国家住房政策引导下产生的房屋租赁新模式，南京是全国首批开展住房租赁试点的城市。而“中再资本-协鑫长租公寓项目”是保险行业首单拟通过保险私募基金投资的长租住房项目，总投资额约80亿元，房源全部由项目公司长期自持并租赁。项目建成后，可为南京市提供超过4000余套绿色智慧新居。
银保监会保险资金运用监管部副主任罗艳君表示，近年来，保险资金投资方式较为灵活，服务实体经济的力度不断增强、规模逐步加大，可以在支持地方经济发展中有所作为。同时，保险资金参与地方经济建设要发挥自身优势，在坚持服务实体经济的同时，要高度重视风险防范，及时发现、充分评估和妥善应对投资过程中产生的各类风险。
据了解，目前保险资金可通过债权投资计划、股权投资计划/保险私募基金、资产支持计划等方式投资长租公寓。而此次中再资本的投资方式为保险私募基金，按照此前银保监会的对于保险私募基金的相关规定，保险公司投资保险私募基金应当保证此项投资对于保险公司偿付能力和收益水平不存在重大负面影响，同时形成有效内部决议，才能予以通过。
收益率并不高
从长租房市场的发展情况来看，据国家统计局数据显示，2017年，我国流动人口为2.44亿人，此外还有数据显示如北京、上海等一线城市的人口流动比例达到了45%。由于此类城市的租房成本较高，也导致了近年来长租房迅速发展。2017年，我国租赁市场的规模已经达到了1.38万亿元，但长租房行业仍处于起步阶段。
有分析人士指出，要发展住房租赁市场、尤其是长租市场，就必须引入长期资金，引入能够更在乎长远利益和预期利益的资金或企业，而这正与保险资金规模大、期限长、较为稳定的风险收益特征较为契合。从银保监会对保险资金进入长租市场的要求来看，无论是直接投资还是其他方式投资和参与，都没有提出短期回报的要求，而是稳健和安全。
北京商报记者了解到，在银保监会下发《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，批准保险资金可以进入长租房市场，并确定北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市为优先试点后，各大险企均有在做考虑，不过大多仍处于观望状态，其中一项重要的影响因素便是收益率的问题。
数据显示，我国住房租金收益率(年租金均价/销售均价)不高，截至2017年末，作为长租领域最主要市场的北上广深四城的住宅租金回报率均在2%以下，远低于市场上固定收益类产品的投资回报率。而这样的回报率难以覆盖保险资金的负债成本。从短期来看，保险资金参与长租市场面临的盈利压力较大，靠租金作为回款来源会导致回收期限较长、资本周转效率低等问题。
上述分析人士指出，保险资金并非不求利润，与开发商不同的是，保险资金大多着眼于长远的收益。保险资金既有投资的功能，也有赚钱的需要，更有公共保障属性。在给投保人提供各种保障的同时，如果又能发挥自身功能，在长租房市场一展身手，所带来的公共服务效率和贡献，可能就不只是简单的保障作用，还有更多的社会贡献。
退出机制待完善
实际上，虽然投资长租房市场相对稳定，但仍具有一定的风险。国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生对媒体介绍，住房租赁市场目前尚存在信用体系不完善和失信成本低等问题，风险较大。保险资金通过直接投资或间接投资长租市场，都面临潜在的信用风险，信用违约风险增大会降低持仓信用产品的信用评级，从而增加最低资本要求，直接影响保险公司的当期损益和当期偿付能力，这就造成风险管理难度大。
朱俊生认为，险企要根据自身的能力建设状况审慎参与长租市场。渐进运用参与长租市场的不同方式，间接还是直接参与以及参与到什么程度，对保险机构各方面的能力要求不同。建议起步阶段可以主要以间接的方式参与，并储备相关人才。在条件基本成熟的时候，可以探索以直接方式参与长租市场。
从银保监会对于保险资金进入长租房市场的要求来看，一方面是要专款专用，资金要完全封闭，还有就是要综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求，制定长期租赁住房项目的投资预算，并纳入年度资产配置计划，后续则要采取相应的风控措施。
此外，便是退出机制的问题，大成律师事务所研究报告指出，一方面，险资企业会基于资产负债管理和资产保值增值目的退出项目，为常态退出。此外，险资企业还可能陷入流动或支付危机，面临退市风险时不可避免的选择退出项目。这就需要健全险资退出的法律体系及配套制度、完善险资企业资产管理体制、加强危机状态下政府应急预案的建立等一系列的配套措施。