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【实探】深圳“院子梦”来了?看样板房得验资两千万,附近别墅“涨”声相迎

发布时间:2020/05/11 新闻 浏览次数:648

(原标题:【实探】深圳“院子梦”来了?看样板房得验资两千万,附近别墅“涨”声相迎)

这段时间,疫情下的深圳楼市升温,豪宅热销成为市场关注热点。这当口,5月3日,一直为市场关注的“网红”深圳院子营销中心正式对外开放。

昨日,记者驾车前往位于深圳宝安尖岗山的深圳院子营销中心,欲一睹其“庐山真面目”,行至大门口,被身穿白色制服的保安拒绝:想看房,先预约,无预约不许进。在空无一人的大门前,对方表示,营销中心刚刚开放,须至少提前一天预约才能进入,且目前也只能看沙盘图,样板房还未开放。记者表示看看就走,不会耽误很长时间,保安礼貌地递给记者一张预约名片,再次拒绝。据悉,参观样板房需要验资两千万,具体开盘时间待定,吊足了购房者的胃口。

一再推迟的“院子”终于来了

深圳院子是泰禾集团“院子系”的又一重磅之作。2015年,泰禾首进深圳,以57亿元拍得深圳宝安区尖岗山两地块。土地面积21433.33平方米,建筑面积34290平方米,成交价为27.4亿元,楼面地价分别为79907元/O及51331元/O,溢价率分别达177.61%、94.74%,成为全国的楼面价地王。被江湖送上“地王”帽子数年,议论不断。

要知道,当时深圳楼市均价也才4万/平。泰禾地产董事长助理丁毓坤拿地时说,“非常看好深圳市场,预计明年年底(2016年年底)产品就会入市。目前深圳市场相对较健康有活力,挨着香港经济较发达,高端市场有相当一部分人群来消化,比较看好有信心,还是会有盈利空间的。尽管深圳楼市均价才4万元,这次楼面价都到8万元了,但很有信心打造成高端产品,准备把院子系列引进深圳,两块地将一起开发。”

那一年,泰禾在深圳拿下了三块地,分别是坪山的信达泰禾金尊府、宝安的泰禾深圳院子和同为坪山片区的泰禾中央广场。

当下的粤港澳大湾区,深圳正炙手可热。在深圳拿不到地,意味着有被大湾区抛弃的危险,对房企而言,就是重大的战略失误。那年的泰禾意气风发,三年内,进入广州、深圳、东莞、佛山、珠海、中山、惠州、肇庆等8座大湾区重点建设城市,落子11个项目,形成院系、府系、广场系、湾系四大产品系布局,总货值千亿元。作为泰禾进入华南的首个院子系产品, 2017年开盘的泰禾佛山院子也创造了“四开四罄”的销售佳绩。

2016年,深圳房价整体确实还在涨,但3月份第一次调控是一个坎,各片区开始分化,有的片区还在涨,有的片区慢慢停涨了。到9月份,整个市场见顶,10月份第二次调控成为分水岭。此后,政府开始限价了,开盘价不得高于周边市场价……也许是生不逢时,泰禾深圳院子项目走上了“狼来了”之路。

早在2018年,就有媒体爆料:施工进度加快,泰禾深圳院子终于要开卖了!预计2018年四季度面世。未果。2019年,媒体再次爆料:深圳院子正在加紧建设中,售楼处和示范区即将完工,预计下半年将会在大湾区“惊艳”亮相……狼来了多次,终究难产!为什么迟迟不开卖呢?业内人士推测,这么高的土地成本,打造别墅类产品,起码要卖到10万以上才能赚钱。

此前有媒体曾曝光过泰禾深圳院子产品的价格:超高层豪宅面积约130—180平,均价约13万元/平方米以上;商业性质商墅,均价约15万元/平方米;联排别墅建筑面积约170—200平,上下五层,均价约18—20万元/平方米;独栋别墅,建筑面积约200平,高赠送,目标售价30万/平方米。

根据链家网数据,位于这两块地旁边的二手房中海九号公馆二期目前均价约7.4万元/平,三期均价约9.9万元/平;招商华侨城曦城一二期均价约9.7万元/平,六期均价约7.5万元/平。由此可见,泰禾深圳院子的目标售价远高于同区域市场的价格。

航空限高,周边目前最高的中海九号公馆高层住宅

容积率不到1的招商华侨城曦城

泰禾深圳院子,被定位为以低密度住宅为主的高端生态豪宅区,总面积达230.25公顷,其中54万O纯别墅区,地块北高南低。据规划国土局的公示,目前在建的一期项目是A122-0352地块(尖岗山大道以南),备案名为泰禾城市花园(推广名:泰禾深圳院子)分为A/B两区。A区计容积率建筑面积2.1万平方米,为11栋主体(含9栋别墅、1栋幼儿园、1栋商业),建筑高度20.7米,为地上3/4层,地下3层结构。B区计容积率建筑面积3.9万平方米,为2栋主体,建筑高度110.85米34层。AB两区共规划停车位550个,配建商业和一所6班幼儿园,其他配套物业服务用房、架空绿化、消防空间等共计约2500平方米。

泰禾深圳院子地理设计图

待建二期项目是A122-0345地块(尖岗山大道以北),备案名为泰禾都市花园,规划为1栋高层住宅28层,8栋合院,1栋商业(5000O),地下室2层,目前暂时处于停工的状态。

疫情之下,深圳湾1号的莱佛士公寓在3月份卖了十个亿,且成交均价已经到了30万+/O,其中90%是一次性付款。这组数据侧面说明,深圳不缺购买力。这段时间,疫情下的深圳楼市升温,豪宅热销成为市场关注热点。这当口,5月3日,拿地至今近5年,众目睽睽下的泰禾深圳院子终于正式对外开放营销中心。业内同行感叹:“狼来了那么多年,这货终于入市了。”

周边二手别墅价上调近20%

说起尖岗山,关注豪宅的应该不陌生,这个片区曾经连续五次拍地刷新深圳楼面价。片区内统一规划为低密度高端住宅区,二手房有招商华侨城曦城、中海九号公馆、新世界名镌三个小区,总价基本上是在1000万起步,是名副其实的豪宅区。

树木成荫的尖岗山豪宅区,颇有老牌华侨城片区的影子

既然没有提前预约,看不到“网红”深圳院子,记者走访了一街之隔、对面入住多年的中海九号公馆和招商华侨城曦城。

不得不说,这个低密度豪宅片区绿化非常好,不宽的道路两旁树木成荫,过往车辆不多,行人很少,环境幽静,路边时有地产中介人员举牌周边二手高端房笋盘信息。

“刚刚结束的五一长假里,我每天从早到晚,带好几拨人看房。深圳院子要开盘了,一套别墅差不多5000万到1亿,带动着这周边的别墅水涨船高,价格上调了,房型不一,上涨10%-20%。这段时间,看房的人明显增多。”中介人员带记者看了几套正在出售的二手别墅笋盘。其中,中海九号公馆二期一套南北双入户、上下五层的联排别墅,业主中止花200万在建的水电、空调系统,2300万出售。中介告知,受疫情影响,业主套现急售,价格还有商量。

记者发现,安静的九号公馆里,大部分别墅是空置的,入住率不高,但正在装修的户数不少。据中介说,九号公馆、曦城以及不远处的新世界名镌别墅入住率大约40%左右,九号公馆的高层区入住率稍微高些,大约六成。“当年开盘,一手业主不到1000万购得的别墅如今升值两三倍。现在装修的,很多是自住的二手业主。现在购买自住的客户比较多,三四月份,这里成功交易二三十套。还有潜在客户在等泰禾的深圳院子开盘。相比深圳院子动则5000万到1亿的价格,这里二手房别墅还是很有优势的。”看房中,中介的电话不断,时不时接到要求看房的客户需求。才送走记者,中介马不停蹄地迎接下一拨看房者。

记者驾车探访周边,尽管尖岗山别墅区集中了招商华侨城曦城、中海九号公馆、新世界名镌,如今又迎来泰禾深圳院子,但周围配套并不完善,最近能集中购物的沃尔玛超市车程都要10分钟,周边还有大量的旧厂房、老住宅,也无优质学校,跟深圳湾豪宅没法比。

这个终于入市、备受期待而又饱受质疑的泰禾深圳院子项目,能否实现“中国院子梦”,我们拭目以待。

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