深圳7·31调控新政不得用于房屋搬迁补偿，4类商务公寓项目不划进限售范围

7月31日，深圳出台“楼市调控”新政引起广泛关注，有关“新供应土地上建设的商务公寓”的具体范围、产权转移网签手续具体时间判定规则等细节问题引发多种解读。8月14日，深圳发布《关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》，被业内称为“深圳房产7·31新政的具体落实细则出台”。
4类商务公寓项目不划进限售范围
依据文件，7月31日(含7月31日)前已取得进展的4类项目不划进商务公寓限售范围。其中，7月31日(含7月31日)前更新单元规划已经批准(含规划修改或者调整情形)的，批准的更新单元规划中确定的商务公寓，将不纳入限售的范畴;7月31日(含7月31日)前更新单元规划未获批准但已经市规划国土主管部门或者区政府(含新区管理机构)审议通过并完成公示或者正在公示的，公示的更新单元规划中确定的商务公寓，也不纳入限售的范畴。此外，7月31日(含7月31日)前已取得市、区政府用地批复的征地返还地，7月31日(含7月31日)前土地整备利益统筹项目实施方案已完成审批的，也不纳入限售范围。
对此，合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，深圳7·31调控新政公布后，地产界对于新供应公寓禁售条款纷纷提出意见。政府在听取市场声音后，在实施中调整为以规划公示为界限，“虽说与业界期望的以计划公示为界限有不小差距，但至少也是‘放生’了一批项目”。罗宇认为，新政进一步明确新供应公寓涉及征地返还地以用地批复为界、涉及土地整备以实施方案审批为界，“还是较为贴合实际，在当前政策面趋紧、市场资金面趋紧等多重压力下，各大开发商压力陡增，城市更新项目通过专业孵化运营加快开发速度与进程势在必行”。
只租不售商务公寓不得用于房屋搬迁补偿
此次细则文件中，另一备受关注的新条款为明确“只租不售的商务公寓不得用于房屋搬迁补偿”，深圳规划设计院前院长，深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司董事长、首席规划师王富海表示，这意味着对于参与城市更新的开发商来说，准入门槛进一步提高。王富海分析认为，该细则的补充或出于规避市场上有可能出现的类似纠纷，避免开发商将只租不售的成本转嫁给获得补偿的村民，以便推进今后更多的房源进入租赁市场的大政策得以落实。
“这对于参与城市更新的开发企业来说影响不是很大。”王富海表示，宏观金融政策的调整造成资金不足的问题是当前摆在深圳城市更新开发企业面前的最大难题，“以后很有可能就是压得起就玩，压不起就撤出深圳市场”。王富海分析，未来只租不售的资金成本很可能不再压在房地产开发企业手里，而是由金融机构来买单。
7月3 1日晚抢签，提供支付凭证则有效
文件亦明确“搬迁权利人首次转让搬迁安置住房不适用3年限售的规定”。王富海表示，三年限售原本是一项防止过多周转推高房价的政策，此次文件中，对于搬迁权利人首次转让搬迁安置住房“开口子”，这种情况在市场占比很小，不会对市场造成大的影响，“是一项不影响市场的惠民政策”。
针对7月31日当晚抢签行为是否适用新政的问题，文件明确7月31日(含7月31日)前已签订买卖合同并已为购房支付相关费用的，能提供支付购房定金、部分或者全部房款的银行转账有效凭证等相关材料即可视为已办理网签(预)录入。