新湖中宝撕标签：地产开发结转加快 投资步入回报期

“退出房地产”、“卖卖卖”、“开发周期长”……这些贴在新湖中宝（600208.SH）身上的种种标签，在4月28日晚间发布的2019年年报中，正在开始被一一撕掉。

报告期内，上海内环项目及两大战略开发项目进展顺利：不再是账面上的拖累且即将进入开发和销售拐点，促进公司现金回流。 

新湖中宝地产业务利润改善明显。结算毛利率大幅提升至 43.91%，高出上一年近12%；地产经营利润21亿元，同比增加1亿元。

同时，公司投资板块大规模的投入期已基本结束，即将进入回报期。 

两大业务板块的双重利好下，这家“带着深厚投资基因的地产企业”得以继续降杠杆、稳经营、谋发展。

长三角地产业务扛大旗

诸多房企必争的长三角城市群，已经是新湖中宝地产业绩的支撑地。

过往三年的合同销售收入数据显示，来自浙江、江苏和上海三个地区相加的合约销售收入正在逐步重新企稳。2017年至2019年分别为100.2亿、134.3亿和134.7亿，分别占总销售收入的75.87%、82.72%和82.81%，稳步上升。

在对公司尤为重要的浙江地区，项目结算面积在三年里更是实现近翻番：2017年仅34.65万平方米，而2019年达到61.5万平方米。

与此同时，三年来的整体结算面积稳步上涨。从2017年的86.5万平方米、到2018年的96.2万平方米以及直至2019年的98.9万平方米。 

这与公司加快开发速度，缩短开发周期密切相关。 

近两年来新湖中宝在新开工面积和新竣工面积上更是大幅度提升，为后续业绩的释放做了铺垫。

比如，本就在2018年同比已经增加10%的竣工面积，到2019年达到98%的同比增长，为171万平方米。2019年新开工的面积已经在167万平方米，实现15%的同比增长。

地产板块增收的另一面，也在增利。2019年公司的毛利率达到43.91%，比上年增加11.37%，为近三年来的最高，在行业中更是处于靠前水平。

进一步剖解发现，毛利率上升的“功臣”同样也是江苏、上海和浙江三个区域。江苏地区的毛利率比上年增加128.02%。

伴随着《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，长三角一体化发展进入新阶段。这对于本就在长三角深耕的新湖中宝来说，无疑是重大利好。

可以发现，在过往岁月里，新湖中宝的布局也主要围绕着长三角展开，城市群里的中心城市和经济发达城市是首选：从上海、杭州、南京、苏州，到嘉兴等等。

4月下旬宣布要和绿城中国合作开发的启东海上明珠城，同样处在长三角城市群里，紧邻长江入海口，与上海崇明区隔江对望，处在环沪一小时生活圈半径里，是公司两大战略开发项目之一。

新湖中宝与绿城中国未来的进一步合作，也在打开外界的想象。同样在浙江起步的绿城中国，来自长三角的业务在内部举足轻重。

上海百万土储释放

躺在新湖中宝财报上多年显示为“拆迁中、规划中”的旧改项目，迎来进展突破。

2019年年报上有具体的更新：天虹项目已完成土地征收进入开发建设阶段，亚龙项目征收签约率 97%比上年增加2%。

旧改的推进，降低了公司资金沉淀的压力，也使得财务指标中现金利息保障倍数从2018年的0.43增加265.12%到2019年的1.57，安全性提高。

“本期上海旧改拆迁进入收尾阶段，投入资金减少，故经营活动现金净流量增加。”年报中公司解释称。 

截至目前，新湖中宝在上海四大旧改项目合计建筑面积近180万平方米。值得一提的是，当中有至少100万平方米位于上海内环，名列行业前茅。 

这些在上海内环土储始于20多年前，见证着新湖中宝如何一步一步啃下旧改这块硬骨头。现在，随着毛地终于变成净地，公司终于不必再负重前行，开发建设和销售进入倒计时。 

同样，位于启东、平阳海涂的两大战略性开发项目进展顺利。据了解，目前已经分别获得132万平方米和188万平方米土地，分别比前一年增加12万平方米和28万平方米。 

前者在近期内就进入销售阶段，后者伴随绿城中国的加入今后几年也有望维持稳步销售的节奏。 

“在地产业务方面，将优化区域战略布局，继续聚焦以上海为中心的长三角区域，持续加大对以上海为中心的长三角区域的投入，强化上海内环、上海都市圈、上海城市带的三圈布局；加快项目周转速度，提升资源转化效率；积极采取适度多元的拿地策略；积极打造品牌，提升产品品质。”新湖中宝方面称。 

截至到2019年年底，新湖中宝的土地储备面积为3000万平方米，其中长三角区域土储约2000万平方米，足够满足公司未来5-8年的开发。

新湖中宝方面也表示，未来充分运用公司资源整合和多元融资优势，适度补充和扩充土地资源储备。

聚焦价值投资 参与绿城混改 

至于投资业务，以4月26日宣布拟入股绿城中国之举为例，展现着“新湖系”掌门人黄伟长袖善舞的能力。 

双方其实互相买入对方的股权，而差别在于标的物是上市公司股权和地产项目股权的区别。

新湖中宝拟买下绿城中国12.95%的股权，总价约28亿人民币（港币约30.69亿）。同时，绿城中国从新湖中宝买下的上海青蓝国际二期、沈阳“仙林金谷”项目等项目部分股权，总价为41亿。

在一买一卖，一卖一买之间，新湖中宝还获得了收益的增加。

不仅如此，每股9.5港元的收购价，尽管看上去比绿城董事会召开之日前十个交易日加权平均价格溢价达31%，不过截至2019年12月31日，绿城中国每股净资产12.73元，折合港元算，与此次交易价格折价超四成，较为划算。

绿城中国本是房地产业里品质的引领者，不过这家公司的价值，尚未在股价上有明显的展现。换而言之，股价处于价值洼地。此时新湖中宝入股，更有机会分享未来股价上涨红利，也加速绿城中国混改的进程。 

与此同时，通过引入绿城作为战略合作伙伴，也有利于新湖中宝本身地产板块的发展。

而新湖中宝本就擅长价值投资，此前公司就投资了大量的高科技企业以及金融服务企业。

比如，新湖中宝此前入股的趣链科技，颇受市场关注。趣链科技已为包括中国人民银行、四大行总行、两大证券交易所、主流股份制商业银行等三十余家金融机构提供区块链服务。 

根据2019年年报介绍，新湖中宝投资板块大规模的投入期已基本结束，即将进入回报期。

其中，晶晨股份是全球最大的智能芯片供应商之一，已于2019年8月在科创板上市；湘财证券、新湖期货等金融类投资在立足于内生发展的同时，都在加快上市进程；宏华数码等已经进入上市申报的流程。

截至2019年年底，公司经营性现金流净流入22.67亿元，比上年度净增加流入60.45亿元。账面资产负债率75.59%，与上年基本持平；扣除预收款项后的资产负债率仅为62.70%，在行业中保持中等偏低水平。