新城高管换防间乘数效应显现 经营思路转向“规模+运营”

3月30日的一纸公告，曲德君和袁伯银在新城控股（601155.SH，简称新城）的职业生涯迎来改变。

曲德君正式任命为新城控股联席总裁，袁伯银则辞任公司联席总裁。自此，新城董事会构成中，担任联席总裁的董事由三名降至两名。

曲德君的升任，并不令外界过于意外。一周前，原商业管理事业部（简称商管事业部）负责人陈德力辞任联席总裁但继续担任董事时，新城就已经释放由曲德君接手。

换而言之，他的管理半径从原先细分的儿童主题业态扩展至整个商管板块。

另据时代周报记者了解，新城2000年的第一批校招生严政，已于今年初补位袁伯银在商业开发事业部（简称商开事业部）细分的投资拓展相关工作。

职业经理人制度以及内部培养机制的成熟，正成为保障这家民营地产公司稳定的利器之一。

而从去年7月“黑天鹅”事件中逐渐恢复后，新城正在转向单纯依靠规模到注重“规模+运营”的改变中：通过提升经营质量，来实现利润的持续增长。

高管换防下的乘数效应

袁伯银在新城的2年多时间里以2019年3月为转折点。此之前，他主要负责公司的人力资源工作；此之后，调往商开事业部分管细分的投资拓展工作。

商开事业部是新城三大事业部之一，其主要负责新城吾悦广场综合体的投资开发，是新城“住宅+商业”双轮驱动战略下的组成部分。

早在去年，该部门由副总裁周科杰，协助王晓松在管理。

具体架构上，商开事业部下设南区、中区和北区三大区域。每个大区设有投资拓展部门。

据时代周报记者了解，每个区域的投资拓展工作，都由商开事业部层面相应的副总裁直接负责。北区投资拓展工作由商开事业部副总裁汪娟负责，中区由商开事业部副总裁杨年进负责，南区由商开事业部副总裁王路明负责。

补位袁伯银的严政，除了管理商开事业部的投资拓展工作之外，也将继续分管新城住宅开发事业部（简称住开事业部）的投资拓展工作。

严政是不折不扣的新城内部培养的人才。2000年他从华中师范大学本科毕业后就加入新城，拥有经济学和法学双学位。他也是北京大学光华管理学院的EMBA。

这位70后，在新城的20多年职业生涯里，一步一步由江苏新城地产股份有限公司市场营销部研究员、副经理、总经理，升至控股子公司副总经理、总经理，以至公司总裁助理兼苏州公司总经理、副总裁。

项目的投资拓展也是他的强项所在。根据时代周报记者确认，在今年1月底开始，严政就已经分管商业事业部的投资拓展工作。

在陈德力就职新城的4年时间里，商开和商管事业部两大部门一起为新城商业项目的全国化布局打下基础：吾悦广场从24座实现120座的跨越。

而曲德君则是一位比陈德力在商业地产行业内资历更深的老将，涉猎的范围还包括金融、科技等。

截至目前，新城商业板块已经形成从项目获取、开发建设、运营管理，到资本运作的完整产业链。

尽管商业收入目前在总收入中占比较小，但商业板块成为新城的“现金奶牛”之一。

根据2019年财报，商业部分全年实现租金及管理费收入40.69亿元，超额完成年初设定的40亿元收入目标，同比大幅上涨92.3％，平均出租率达99.16％。该业务毛利率总体维持稳定，毛利率为67.56％。

按照新城的计划，今年还将新开业30座吾悦广场，到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

新城的沉淀

事实上，3月28日发布的年报数据，验证着新城“规模+运营”的改变基础已经打下。

2708亿销售额，超额完成年度目标；营业收入858.47亿，同比增长58.58％，归母净利润126.54亿，同比增长20.61％。

各项指标增长的同时，公司的财务杠杆得到大幅降低。2019年净负债率同比上年下降32.56％低至16％，是目前发布业绩的房企中最低的一家。

此外，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53％，和去年同期基本持平。

无可否定，这已经是一家处于火箭式发展中的房企。

把时间拉长，2015年-2019年，新城实现销售金额319亿、650.6亿、1264.72亿、2211亿、和2708.1亿，同比分别增长104％、94.4％、74.8％和22.48％。

对比多数前十强房企2019年销售增幅仅处在个位数，新城是目前为数不多能够实现两位增幅的房企。

在克而瑞此前2019年销售业绩榜单中，新城连续2年销售额排名行业第8位，与第9位拉开100多亿的差距。

尽管2020年的销售目标设定在2500亿同比有所下调，不过销售放缓已经是行业大势所趋。而相对保守的新一年目标，正给了公司提质增效的空间。

截至到2019年年底，新城总土地储备有1.24亿平方米，可以与前5强房企的土储比肩，同时平均的楼面价仅2421元/平方米，基础较好。

这些土地储备中，一二线占比达38.3％，长三角强三四线城市占比36％。这些城市不少也是新城百亿量级销量的城市公司所在地，当中包括苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司、天津公司和北京公司。其中，苏州公司和苏南公司均突破了200亿销售。

值得注意的一点，现在再回过头来看去年年中就开始的资产处置决策，不得不说是明智的。

时间把控上，取得行业先机。上周一前五强房企公开表示，接下来将对一部分物业进行处置。而新城早就已经跑在前头，换取谈判和交易空间。

根据2019年现金流量表，新城年内公司通过处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为185亿元，而2018年同期为零。同时，截至219年底，新城在手现金639亿，现金短债比为2.09，流动性较为充裕。

按照年报披露，公司今年拟向全体股东每股派发现金红利1.7元（含税），比上年每股多出0.2元。