嘉实京东仓储基础设施REIT获得注册批复

据报道，12月26日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”)正式获得注册批复，成为我国首只民企仓储物流公募REITs。

据悉，智能仓储等物流基础设施将有效服务实体经济已成为业内共识，在此背景下，近年来快速兴起的直播电商也在积极探索并自建智能仓储。

盘活仓储存量资产

申报材料显示，“嘉实京东仓储基础设施REIT”基础设施资产包括位于重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，合计建筑面积35.09万m2.项目运营稳定，出租率均达到100%即满租状态，租约期限均在5年左右，高于行业平均水平的3年。

申报文件显示，该REIT募集项目均由京东100%持有，嘉实基金为公募基金管理人，委托京东产发(京东东鸿)为运营管理机构，对基础设施项目进行运营管理。该基金项目包括，京东重庆电子商务基地项目(中转配送中心)一期项目、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目。

在业内人士看来，仓储物流行业作为典型的实体经济，投资回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了行业发展，而以仓储物流基础设施资产开展公募REITs，有利于盘活存量资产，形成投资良性循环。

“REIT获批意味着京东在建设智能仓储方面，未来将多了一个资金渠道，此举是为了让京东摆脱庞大的固定资产投资，利用金融，以及其他关联方来共同建设一套完整的智能仓储系统，京东一直采取的是自营为主的模式，仓储也是为电商自营服务。”浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林如是表示。

实际上，上述仓储物流园资产只是京东近年来抢滩仓储等供应链基础设施建设的一个缩影。

根据京东最新财报，截至2022年9月30日，京东集团供应链基础设施资产规模达到1267亿元(约178亿美元)，同比增幅达到65%；其中，截至2022年9月30日，京东物流运营超过1500个仓库，包含云仓生态平台上的云仓管理面积在内，仓储总管理面积超过3000万平方米。

值得一提的是，近期发布的《“十四五”现代物流发展规划》中也提到，要加快运输、仓储、配送、流通加工、包装、装卸等领域数字化改造、智慧化升级和服务创新等。

在盘和林看来，对智能仓储而言，《规划》完善了外部基础设施的顶层设计。“仓储系统并非独立存在，其依托于物流运输系统，规划在基础设施体系化建设方面提出了具体的目标，将有利于形成全国一体化的现代化物流体系，智能仓储在全国现代化物流体系小，既可以充分发挥功能，也能对外释放仓储空间，成为全国现代化物流体系的重要组成部分。”

直播电商积极探索

一方面是京东等传统电商巨头不断抢滩仓储等供应链基础设施建设，另一方面，近年来快速兴起的直播电商也在积极探索并自建智能仓储。

以辛选集团为例，近期，该公司宣布智能云仓在广州和杭州的落地，目前智能云仓峰值发货能力累计可达120万单/天，峰值吞吐量1.2亿件/月，平均存货周转天数为20天。

辛选方面告诉记者，集团以供应链为核心，已与7000+品牌、3000+优质工厂达成合作，而直播间的销售存在体量庞大、短期爆发等特点，对仓储物流的要求非常高，自建云仓可以实现全链路把控，包括降本增效和提升消费体验。“整体看，我们的云仓发货成本直接下降8%-10%，日均发货商品件数同比增长15%；订单处理速度同比增长30%；订单发货配送覆盖全中国99%的区域；包裹发货准确率同比去年改进至99.6%。”

值得一提的是，在近期消费市场不断回暖的背景下，辛有志年货节单场完成带货超1400万单，这背后也将得益于智能仓储处理能力的支撑。

“直播电商布局智能仓储已成为行业趋势，头部电商都在深挖用户体验。”辛选方面还透露，随着集团业务快速发展，目前华南仓、华东仓已经逐渐不能满足业务需求。未来公司将对自动化仓储系统进行升级，以及扩大仓储服务体量，增设华北、东北、西南、西北等几大仓储中心。

实际上，从行业角度看，直播电商布局智能仓储的一大背景是行业增长势头强劲。据星图数据显示，今年双11全网交易额11154亿元，同比+13.7%，其中综合电商实现GMV9340亿元，同比+2.9%，直播电商实现GMV1814亿元，同比+146.1%，虽然总GMV不及综合电商的五分之一，但呈现高速增长态势。