惠誉预计今年全国房地产销售额将下滑15%，中小房企评级下调压力空前

（原标题：惠誉预计今年全国房地产销售额将下滑15%，中小房企评级下调压力空前）

作者：时代财经 童洁

图片来源：视觉中国

受到疫情影响的第一季度，房地产销售一片惨淡。国家统计局最新数据显示，1-3月份，商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6个百分点；商品房销售额20365亿元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2个百分点。

尽管数据显示到3月房企销售下滑的情况正在好转，但这还是引发了国际评级机构的担忧。

4月17日，三大国际评级机构之一的穆迪五年来首次宣布将中国房地产行业展望下调至“负面”。此外，惠誉也表示，预计今年全年房地产行业合同销售额的降幅可能高达15%，若行情长期处于疲软状态，其对房地产行业的评估将趋于负面。

国际评级机构的负面展望为房企带来评级下行的压力。目前，内地百强房企中，已有富力、雅居乐、泰禾、中骏、金茂五家被下调评级。标普全球评级企业评级资深董事叶翱行表示，受疫情影响，房地产行业的市场压力不断增加，今年被下调信用评级的企业数量会有增加趋势。

房企面临评级下调压力

惠誉高级董事郑俊英认为，流动性和再融资风险是影响房企评级的主要因素。

以雅居乐为例。近期，穆迪及标普均对其作出了评级下调的动作。穆迪在评级报告中明确表示，下调雅居乐的评级是因为负债问题。穆迪预期，雅居乐收入与经调整债务的比例会于未来12至18个月升至约60%，同时预计其EBIT与利息比率将由2.3倍升至3倍，债务压力较大。

尽管雅居乐制定了详细的去杠杆计划，但穆迪和标普均对此计划的收效产生质疑。标普指出，雅居乐的去杠杆计划很大程度上依赖未来12个月的收入及债务控制，疫情影响之下，雅居乐在年内的合同销售表现或有挑战。

而此前穆迪还在报告中不点名指出有4家房企面临较高再融资风险，占未来12个月内到期债券5%，合共42亿美元。有媒体梳理后发现，穆迪提到的4家房企中，就包含被下调评级的泰禾。

另外3家房企，有着类似的处境。疲软的销售加上境外融资形势突变，它们的财务天平正在遭受冲击，杠杆率居高不下，风险随之而来。

但郑俊英表示，鉴于政府已要求银行保持宽松的信贷条件以提振经济，国内市场的流动性相对强劲，许多开发商已经提前为 2020 年的离岸到期债务准备了资金，部分发行人还利用近期债券价格下跌的契机，在公开市场上回购离岸票据。因此，流动性和再融资风险较大的或集中在较低评级的房企。

惠誉称，对于当前的环境，国内房企变得更加谨慎。大部分房企预计2020年合同销售额将持平或实现个位数增长，只有少数企业表示，2020年合同销售额将下降。基于此，在拿地方面，房企总体趋于保守，以保证现金流的稳定。

“大房企有着较强的财务灵活性，但少数融资记录不佳、销售业绩低的小型房企常常依赖于出售尚未竣工的项目去回笼资金，资产出售需要一定的时间，过分依赖资产出售偿付债务的房企，可能会在项目交割和回款方面遭遇延迟，从而使得再融资风险提升。”惠誉高级董事陈以文分析到。

全年销售下滑15%是温和指标

2019年12月，惠誉曾发布一版《中国房地产行业 2020 年前景展望》报告，对中国房地产行业做出稳定的展望。彼时惠誉预计，2020 年的销量增长将介于-5%到+5%之间，很有可能与前一年持平。

疫情爆发后，惠誉下调全年销售预期至-15%，虽然媒体担心下滑幅度过大，但郑俊英称，这是一个温和的指标。

他继而分析，从惠誉评级的80多家房企去年的表现来看，绝大多数房企的销售表现均高于预测值。除非市场未能在短期内复苏，销售额跌幅攀升至 20%以上，受评房企评级调整的可能性才会显著增加。

国内房地产市场改善的迹象已初现端倪。今年前两个月，全国范围内房企合同销售额下降20%-40%，但三月份有所回升，大部分售楼处已重新营业，项目建设也已基本恢复，三月份销售额已经恢复到去年同期的8成。

惠誉方面还表示，根据来自房企的报告，过去一个月国内融资成本有所下降。但是，如果房屋销售继续跌跌不休，惠誉认为小型房企将受到更大的影响，其中原因与在过去几年的市场上升阶段，大型房企往往能够领涨同业类似。

不过，惠誉也强调，三月份的销售回暖是否能够持续下去尚不得而知，现在预言房地产行业全面复苏仍为时过早，四月份的签约销售数据和宏观经济恢复势头，将为2020年的整体销售走向提供明确依据。

标普同样认为，绝大多数自住型需求只是延后了，并没有消失，但销售反弹依然可能是脆弱的。“目前我们仍维持我们的基本假设预期，即2020年全国合同销售金额下降5%-10%。”