两“回炉宅地”33亿溢价成交，广州地市回温

（原标题：两“回炉宅地”33亿溢价成交，广州地市回温）

作者：时代财经 刘新歌

图片来源：图虫网

“周边楼盘售价约21000元/平方米，这宗地块楼面价已超12900元/平方米，目前来看基本很难盈利，不想举牌了。”4月20日上午，广州市花都区工业大道南三地块二期用地网上竞拍。一位不愿具名的参拍房企代表对时代财经透露，楼面价超过12800元/平方米后就不想再继续争夺了。

该宗地为二类居住用地，计容建筑面积为9.78万平方米，吸引了恒大、中建、佳兆业、雅居乐、世茂等多家房企报名参与。最终，经过26轮竞价，雅居乐以总价12.66亿元竞得该地块，折合楼面地价约12941元/平方米，溢价率为24.6%。

不过，从竞拍全程看，代号“423”的雅居乐似乎并不积极。4月9日起，该宗地即开启网上报价，而雅居乐直到4月20日早上8点才初次报价。而在26轮报价中，雅居乐也仅出价5次。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代财经分析称，该地块地处花都一个相对核心的地段，未来房价预计可达2.2-2.3万元/平方米。“可能这个项目只是微利或者仅能保本，但这是房企在广州这样的城市拿地时必然要面临的抉择，如果一定要有利可图或者说对利润期待过高，或许在广州没法拿到地。而且，相对土地市场高峰期的行情，这个地价已经有所改善，营销的难度不会特别大。”

与雅居乐的“佛系”相比，中建地产在此次土拍中格外积极。4月17日中午和下午，另外两家代号为777和598的参拍房企先后以起拍价10.16亿元出价。26轮报价中，两家房企又分别出价9次、12次。据上述参拍房企代表透露，其中一家为中建地产。“中建竞夺很激烈，得益于它1月份底价拿了地。”

2020年1月9日，中建地产以底价17.57亿元拿下一宗同区域的“回炉地”，折合楼面价约10056元/平方米。而该宗地曾于2019年8月挂牌，因无人报价而流拍。2019年10月，该宗地再次挂牌，主动降价4.4亿，又经过两次延期后才成功出让。

从近期几次土拍结果来看，花都土地市场已悄然升温，多轮竞价、溢价成交，开始取代去年的底价成交、流拍等颓势。4月2日，7家房企争夺花都红棉大道一期地块。经过54轮竞价，恒大以22.06亿元拿下，折合楼面价约12406元/平米，溢价率34.8%。

有分析认为，房企对花都土地的青睐，或与其土地政策有很大关系。2018年底，花都区出台《花都区旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的指导意见（试行）》，对引入合作的企业列出优先选取条件，即在2016年1月1日后通过公开出让方式竞得商业（面积50亩以上）或者住宅用地，在2018年9月1日后报名参与政府组织的商业（面积50亩以上）或者住宅用地公开出让活动，并进行报价竞拍。

值得注意的是，上述《指导意见》特别表示，“上述企业每竞得或参与竞拍一块用地，对应区内一个旧村庄全面改造项目；鼓励并支持以上企业积极参与我区老旧工业园区的改造。”肖文晓则分析称，花都区目前有13个旧村改造在推进中，且大部分旧村还未有中标的房企。根据文件精神，拿地房企参与花都旧改是有优势的，机会也比较多。 

事实上，整个广州土地市场也现回温。4月20日上午，广州天河广氮地块开始竞拍。经过12轮竞价，金地以总价20.81亿元拿下该地块，楼面价35782元/平方米，溢价率约11.82%。

而该地的出让几经波折：2019年10月24日第一次面市时，被终止出让；第二次被推上交易台时，原定2020年3月15日出让，则遭流拍。

“受疫情影响，国内楼市未来发展的不确定性在增强。为平衡风险，企业会更加往广州这样的核心城市、基本面较好的城市倾斜。虽然说地价较高，但风险也比较小。”肖文晓称，未来一二线城市将成为房企拿地的重点。“去年以来，房企在新进入一个城市或者拿地时，态度已经是谨慎的。但过去一段时期，广州等核心城市的土地低迷，又让房企看到抄底入市的机会，尤其在逆周期布局时。”

虽然疫情的影响还未全部过去，广州楼市已初现回温的端倪。中原地产数据显示，截至3月25日，广州3月网签一手住宅成交量达4391宗，环比上涨487%；总成交面积为47.82万平方米，环比上升480%。