恒大启动战略转型 冲击万亿销售坚决降负债

证券时报记者 于德江

3月31日，中国恒大董事局主席许家印在业绩发布会现场宣布，恒大从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

“高增长”就是要实现销售高速增长，今年目标8000亿元，2022年要达到10000亿元；“控规模”就是要严格控制土地储备规模，每年净消耗3000万平方米，2022年降低至2亿平方米左右；“降负债”就是要实现负债率大幅降低，2022年达到行业中低水平。从中可以看出，“高增长”和“控规模”都是为了“降负债”，恒大此番战略转型的核心就是“降负债”。

战略转型

3月31日，中国恒大发布2019年度业绩，中国恒大2019年营业额4775.6亿元，同比增长2.4%；净利润335.4亿元，净利润率7%；核心业务利润408.2亿元，核心业务利润率8.5%；股东应占利润172.8亿元；合约销售6010.6亿元，同比增长9%。

今年一季度，恒大的表现极为亮眼。发布会现场公布的数据显示，得益于网上销售取得的巨大成功，恒大2月份合约销售447亿元，3月份612亿元，再加上1月份的406亿元，一季度合计销售接近1465亿元，非但没有受到疫情的冲击，反而抓住了机遇，实现逆势增长，同比增幅达到22.5%。

回款方面，恒大1月份完成282亿元，2月份187亿元，3月份664亿元，合计达到1133亿元，同比增长55.2%。恒大总裁夏海钧介绍，今年一季度的销售及回款创造了了恒大有史以来的最高纪录。

许家印在恒大2019年度业绩发布会现场宣布，恒大从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

这是恒大发展到现阶段所必须面临的选择。

相比万科等公司，在2016年之前，恒大是追赶者的角色，只有通过高负债才能实现快速扩张。2016年，恒大的销售规模终于跃居行业榜首。而拿过第一之后，恒大心态有了明显变化，在2017年~2019年进行结构调整，没有再执迷于行业第一，转而要求稳定在头部前三即可，每年的销售目标也不再激进。

如何实现？

高增长、控规模、降负债，恒大能否顺利实现这一次的三年战略转型规划？

2019年度，恒大实现销售6010.6亿元，同比增长9%。2020年力争实现销售8000亿元，意味着恒大今年的增速要达到33%。要想2022年实现万亿销售目标，恒大2021年、2022年均要保持12%左右的增速。和三年调整期相比，这完全是另外一种节奏了。

恒大所提的“控规模”，指的是严格控制土地储备规模。数据显示，恒大在2018年底、2019年6月底、2019年底的土地储备总规划建筑面积分别为3.03亿平方米、3.19亿平方米、2.93亿平方米，均位列行业第一。从数据变化中也可看出，至少在2019年下半年，恒大已经在有意识地控制土地储备规模。

2019年，恒大销售面积5846万平方米，同比增长了11%。若按此增速计算，恒大2.93亿平方米的土地储备足以保障4年的供应，降低至2亿平方米，仍能够保障2年以上的土地供应，这也是行业内其他房企手里留存土地的一般标准。按照规划，恒大也并非完全停止拿地。许家印表示，今后三年拿地的支出要和前两年保持一致，在销售高速增长的情况下，达到每年净减少土储3000万平方米的目标。

恒大土储主要靠收购，楼面价仅1800元/平方米，成本低于其他头部房企，这是早期高杠杆下快速扩张给其带来的另一大优势。按土储原值计算，恒大土储的67%在一二线城市，33%在三线城市。

公告显示，恒大2019年度的合约销售均价为10281元/平方米，远高于楼面价。因此，恒大每年净减少3000万平方米的土地储备将可带来丰厚收益，为降低负债率打下基础。

恒大此次三年规划的最终目的，正是为了降负债，这是衡量其战略转型是否成功的标志。按照规划，恒大从今年起有息负债每年下降1500亿元左右，到2022年下降至4000亿元以下，负债率达到行业中低水平。

夏海钧在发布会现场表示，三年之后，恒大将是效益最好、土储均衡、发展潜力最大的房企。