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美国住房已经暴跌,没有崩溃的恐惧

发布时间:2018/12/19 产经 浏览次数:45

美国住房市场的增长已经停止,因为负担能力下降,价格上涨以及潜在购房者心态发生变化,将需要2至3年才能恢复并为该国的增长做出贡献。

同时,在与国际商业时报的对话中,分析师也驳斥了有关房地产泡沫的言论,并缓解了对经济放缓的担忧。

或许与2008年最显着的对比,以及导致当前房地产市场停滞的原因,正是分析师所说的潜在买家心态转变。他们表示,购房者不愿意像上次泡沫前那样将自己扩展到“非常不舒服的地步”。

BMO财富管理公司首席投资策略师Yung-Yu Ma表示,“此前人们认为房屋价值只会上升,而这是建立财富的唯一途径。” “而且每个人即使他们不得不尽可能地延长预算,也要确保他们购买房屋并进入家庭购买轨道。这种心态今天比过去弱得多。对于购房者而言,并没有那种强大的推动力来扩展自己。“

“这只是考虑住房方面的转变,而不是投资方面的改变,人们预计会大量增加资本收益并试图用作储蓄银行从家里取钱。房子很赞赏,“他补充道。

供应紧张。 “没有大量的供应进入市场,房屋建筑商的成本正在增加 – 投入和劳动力成本,土地价格昂贵。他们对建造一些较低利润的入门级房屋不太感兴趣,因为房屋建筑商将减少开支,“Yung说。

2006年4月,住房市场的房价中位数从2002年9月的177,500美元的低点触及257,000美元的高位,而房屋开工率一直在160万以上。最近的数据显示,2018年10月房价中位数为309,700美元。但供应量仅为120万。

抵押贷款利率上升也拖累了买盘。 “如果利率相同,有人想从40万美元的房子转移到价值60万美元的房子,这个想法可能会让他们负担得起,但现在利率已经从2016年开始上涨了一个半月,”容说。

房地美10月份30年期抵押贷款利率为4.83%,高于2012年30年期平均抵押贷款利率3.66%。人口普查局的数据显示,房屋价格为40万美元或以上,占新房价的28% 10月份出售,而9月份为33%,这表明与抵押贷款利率上升相关的可负担性问题有所增加。

容先生表示,另外50个基点的利率上升将损害负担能力,即使价格持平,工资增长也需要一段时间才能赶上加息。

“如果利率继续上升,它可能会变得更糟,”他说。 Yung预计利率将在2019年中期趋于平稳,工资增长将继续以“逐渐承受能力将重新上线以使其成为一个更健康的住房市场”。

工资增长缓慢也对可负担性产生了影响。 2018年9月,美国的工资与去年同期相比增长了4.6%。从1960年到2018年,美国的工资增长率平均为6.22%,1979年1月达到历史最高水平13.78%,2009年3月创下-5.88%的历史最低水平。

“我们不会以任何方式预期崩盘,而是一种停滞不前的市场,这种市场不会增加人们的财富,而不是增加GDP增长,这可能会让我们在几年内增加。我希望这可能是一个2 – 3年的问题,市场可以在这段时间内保持平衡,“Yung补充道。

容预计2019年房价升值可以忽略不计,并表示“合理良好的结果将对GDP增长做出零贡献”,但他并不认为会下调或产生负面的财富效应。 “这对经济或购房者来说并不是灾难性的结果,”他说。

ING的发达市场经济学家Jonas Goltermann对这一想法表示赞同。 “我们看到价格增长下降,可能不会达到零。我认为我们看到抵押贷款利率明显上升,房屋销售可能持平或略有下降,新的独特建筑同样持平或略有下降。所以,这不是一个崩溃的故事,而是房地产市场的一种确定的停滞。“

住房市场的另一个阻碍因素是税法的变化。分析师认为,新的税法对房地产市场产生了负面影响,并加剧了市场的放缓。

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