美国住房已经暴跌，没有崩溃的恐惧

美国住房市场的增长已经停止，因为负担能力下降，价格上涨以及潜在购房者心态发生变化，将需要2至3年才能恢复并为该国的增长做出贡献。
同时，在与国际商业时报的对话中，分析师也驳斥了有关房地产泡沫的言论，并缓解了对经济放缓的担忧。
或许与2008年最显着的对比，以及导致当前房地产市场停滞的原因，正是分析师所说的潜在买家心态转变。他们表示，购房者不愿意像上次泡沫前那样将自己扩展到“非常不舒服的地步”。
BMO财富管理公司首席投资策略师Yung-Yu Ma表示，“此前人们认为房屋价值只会上升，而这是建立财富的唯一途径。” “而且每个人即使他们不得不尽可能地延长预算，也要确保他们购买房屋并进入家庭购买轨道。这种心态今天比过去弱得多。对于购房者而言，并没有那种强大的推动力来扩展自己。“
“这只是考虑住房方面的转变，而不是投资方面的改变，人们预计会大量增加资本收益并试图用作储蓄银行从家里取钱。房子很赞赏，“他补充道。
供应紧张。 “没有大量的供应进入市场，房屋建筑商的成本正在增加 – 投入和劳动力成本，土地价格昂贵。他们对建造一些较低利润的入门级房屋不太感兴趣，因为房屋建筑商将减少开支，“Yung说。
2006年4月，住房市场的房价中位数从2002年9月的177,500美元的低点触及257,000美元的高位，而房屋开工率一直在160万以上。最近的数据显示，2018年10月房价中位数为309,700美元。但供应量仅为120万。
抵押贷款利率上升也拖累了买盘。 “如果利率相同，有人想从40万美元的房子转移到价值60万美元的房子，这个想法可能会让他们负担得起，但现在利率已经从2016年开始上涨了一个半月，”容说。
房地美10月份30年期抵押贷款利率为4.83%，高于2012年30年期平均抵押贷款利率3.66%。人口普查局的数据显示，房屋价格为40万美元或以上，占新房价的28% 10月份出售，而9月份为33%，这表明与抵押贷款利率上升相关的可负担性问题有所增加。
容先生表示，另外50个基点的利率上升将损害负担能力，即使价格持平，工资增长也需要一段时间才能赶上加息。
“如果利率继续上升，它可能会变得更糟，”他说。 Yung预计利率将在2019年中期趋于平稳，工资增长将继续以“逐渐承受能力将重新上线以使其成为一个更健康的住房市场”。
工资增长缓慢也对可负担性产生了影响。 2018年9月，美国的工资与去年同期相比增长了4.6%。从1960年到2018年，美国的工资增长率平均为6.22%，1979年1月达到历史最高水平13.78%，2009年3月创下-5.88%的历史最低水平。
“我们不会以任何方式预期崩盘，而是一种停滞不前的市场，这种市场不会增加人们的财富，而不是增加GDP增长，这可能会让我们在几年内增加。我希望这可能是一个2 – 3年的问题，市场可以在这段时间内保持平衡，“Yung补充道。
容预计2019年房价升值可以忽略不计，并表示“合理良好的结果将对GDP增长做出零贡献”，但他并不认为会下调或产生负面的财富效应。 “这对经济或购房者来说并不是灾难性的结果，”他说。
ING的发达市场经济学家Jonas Goltermann对这一想法表示赞同。 “我们看到价格增长下降，可能不会达到零。我认为我们看到抵押贷款利率明显上升，房屋销售可能持平或略有下降，新的独特建筑同样持平或略有下降。所以，这不是一个崩溃的故事，而是房地产市场的一种确定的停滞。“
住房市场的另一个阻碍因素是税法的变化。分析师认为，新的税法对房地产市场产生了负面影响，并加剧了市场的放缓。