美国加州大学将向黑石房地产投资

据报道，岁末年初，全球私募市场升温迹象明显。

1月4日，全球最大的私募巨头黑石集团对外发布公告称，美国加州大学首席投资官办公室(UCInvestments)将向黑石房地产投资信托基金(BREIT)第一类普通股(ClassIcommonshares)投资40亿美元，约合人民币超过270亿元。而这笔巨额融资也成为PE圈的风向标，作为在全球范围内布局地产尤其是中国房地产市场最大的巨头，这笔融资的投资方向更是引起国内PE界的关注。

“今年PE/VC包括量化市场的融资肯定要好于去年，我们的市场营销团队已经开始频繁出差去拜访客户了。就投资热点来说，我觉得不同类型的机构投资者都会深挖不同的热点，比如PE机构代表如黑石他们可能会更聚焦房地产市场，尤其国内的房市出现了比较好的投资机会；传统私募机构也会提前布局资本市场的相关板块；量化私募则会紧密跟踪行业板块指数，争取在今年创造出更好的业绩。”1月5日，上海一家百亿级私募巨头负责人李杰(化名)接受《华夏时报》记者采访时表示。

值得关注的是，私募圈渐热的融资潮从去年三季度就已经开始了。本报记者梳理发现，去年9月底，高盛旗下资产管理部门(GASM)完结了一笔巨额募资共筹资金额97亿美元；另一家私募巨头KKR也同样凶猛，其最新财报显示，在去年第三季度KKR新募集了130亿美元，使得其去年募资总额达到了650亿美元；而在国内，红杉(中国)完成新一期约90亿美元基金募集；启明创投完成了新一期基金32亿美元募资……种种迹象显示，这些头部机构已储备充足的弹药，使其有底气在今年以最快速度去寻找标的。

关注外资动向

尽管作为海外私募资本，但是黑石获得巨额募资还是引起了国内私募和地产圈的关注。

资料显示，美国UCInvestments把这40亿美元投资于黑石房地产投资信托基金第一类普通股，为本已规模高达690亿美元的黑石BREIT基金提供更长期的资金来源。且UCInvestments同意在2028年之前将其资金锁定在该基金中，如果基金表现良好，则愿意支付更高的总体费用。

黑石也在协议中承诺，将从其目前持有的BREIT股份中贡献10亿美元，确保加州大学在其投资的六年持有期内获得至少11.25%的年化净回报率。

“黑石要在未来的六年里为投资人提供年化超过10%的回报，而且主要聚焦在全球的房地产市场，哪个市场能够给黑石提供如此高额的投资回报？这个想象空间是非常大的。”上海一家大型国有私募股权机构房地产项目负责人李芃(化名)对本报记者分析指出。

截至目前，黑石集团可谓是中国房地产底仓的“重仓买家”，且至今从未改变过。而且黑石在中国房地产市场的投资范围包括但不限于物流、写字楼乃至住宅楼。

在物流方面，黑石对中国的投资可追溯到2010年。彼时，黑石牵头组成的基金财团向寿光农产品物流园投资约6亿美元，是其在中国的首次Pre-IPO式交易；2013年，黑石在上海完成了第一笔物流投资；2020年1月，黑石斥资44.1亿元收购了富力地产旗下广州国际机场综合物流园70%股权，该项目计划总建筑面积为超过120万平方米，是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区；交易完成后黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到500万平。目前，黑石在中国已完成200多笔交易，收购了超过9300万平方米的物流地产；2022年5月，京东物流成功登陆港交所，市值超2800亿港元，黑石作为其基础投资者，持股0.47%，分享着中国物流发展所带来的红利。

在商业地产方面，在2022年6月16日，SOHO中国宣布，黑石已发出全面收购要约，交易代价236.58亿港元(约合人民币195亿元)取得SOHO中国的91%股权；去年起还以13亿美元收购泛海控股旗下的美国国际数据集团，是去年内在中国交易金额最大的一笔收购。自2008年黑石正式进军中国房地产行业开始，其主要投资商业地产，涉及写字楼、购物中心、综合物流园以及综合体等，目前投资总额达645亿元。

那么，这些投资带给黑石的回报有多少？

记者根据黑石集团历年的年报数据了解到，30年来，黑石全球的地产板块年均净收益达到16%，而其在中国投资的20年时间内，受益于中国房地产市场的高速发展，获得年化收益可能远远不止于此。

“黑石的最新财报显示可分配收益中近50%来自地产投资，而中国房地产领域是绝佳的猎物，即使在当前我国房地产市场增速放缓的时候，黑石集团掌门人苏世民在去年仍在喊话，称‘房地产是中国经济中重要的组成部分，如果说你对房地产不感兴趣，就相当于说你对呼吸不感兴趣’。可见黑石对于中国地产行业的重视，而11.25%的未来六年年均收益率，已经远远低于其过往数十年的平均收益率，这应该也是充分考虑了我国房地产行业放缓增速的影响。”在瑞银2023年大中华年会上，其房地产领域负责人也在受访时分析指出。

与黑石集团投资方向不同的是，高盛资产管理部持续布局中国几大投资主题——消费崛起和数字化转型、医疗改革、环境改善。业内人士也预计在其新募资的近百亿资产中，料有一部分将流向中国市场。

KKR的投资策略则与上述两家巨头又不一样。在中国，KKR主投实体经济。在去年9月，KKR领投了一家中国宠物医院瑞辰宠物医院集团，这也是继乖宝集团后，KKR投资的又一家中国宠物公司；更早前的2022年7月，KKR还投了香港长江集团手上一个大项目，买下后者旗下污水处理公司NorthumbrianWater的25%股权，作价8.67亿英镑(约港币80.73亿元)。

目前KKR在大中华地区已经密集布局，投资了包括南孚电池、蒙牛乳业、青岛海尔、优信集团、雷士照明等一系列行业巨头，以及字节跳动、认养一头牛、兴盛优选等新经济独角兽公司，出手相当阔绰。

另一方面，业内人士也分析指出，“扫货中国”KKR一直很认真，在2022年5月，KKR旗下开德私募基金管理(海南)有限公司在中国基金业协会完成登记，该公司由KKRAsiaLimited100%控股，这是KKR在中国登记的首家私募基金管理公司，意味着这家外资PE巨头正式进军中国私募股权行业。

国内机构不甘示弱

海外私募巨头正在“磨刀霍霍”，而国内的私募机构们也不甘示弱。

“二级市场投资项目自疫情放开后，我们就已经紧密安排了一季度的调研和募资行程，而且我们也在招兵买马，争取开年能够取得开门红，一面是在融资上能够达到亿元级别，另外在投资上加快决策流程。”1月9日，长三角地区一家二级市场私募机构合伙人胡海洋向本报记者透露。

从头部机构的募资情况来看，去年一批国内的VC/PE也在波动之中完成新基金募集，如红杉中国完成新一期约90亿美元基金募集；启明创投逆势完成了新一期基金32亿美元募资；这些机构都储备了充足的“弹药”，募资速度并不比海外机构慢。

同样，在量化私募市场，李杰在受访中透露，量化是靠业绩来说话的，其所在的量化私募公司在2022年A股市场指数表现不佳的情况下，依然创下了规模增长150%的佳绩。

“量化交易主要是跟踪指数而不是聚焦板块中的个股，相比去年，我们相信2023年的资本市场表现肯定会要好很多，那么在板块指数更具想象空间的前提下，量化私募在今年创造佳绩基本是可以实现的。”李杰预测。

而就在1月9日下午，千亿私募景林资产在其2023年权益投资年度展望中表示，中国国内为了经济的复苏所采取的一系列政策会给股票市场提供一个相对宽松的流动性环境。在此背景下，以当前A股、中概股等方面的估值和基本面为起点，2023年将成为权益市场一个值得期待的基本面和估值的“双击之年”。

“过去的2022年对于中国而言是告别疫情的转折之年，2023年中国将迎来凝聚共识的‘后疫情时代复苏之年’。从具体投资来看，在境外上市的中国资产已经随着香港市场的预期稳定、中美审计合作的有序推进而化解了系统性风险，境内外上市公司的‘估值锚’重新有了着陆点。景林资产在投资组合上重点看好三个大类和六个生意群，分别是数字经济中的大数字娱乐平台、大零售和服务平台；品牌消费品中的交际性消费酒类商品、自我实现消费的体育服装；中国优势制造中的新能源车及新能源、新材料。”景林资产总经理高云程表示。