地方政府密集出台新一轮户籍、楼市新政

多年来横亘在中国城乡之间的户口藩篱，正随着经济、社会的发展逐渐被打破。

4月9日，中共中央、国务院发文指出，推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认，同时放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。

一天前，南京市出台措施，将本科学历直接落户年龄从40周岁放宽到45周岁，同时增加大专学历凭半年社保可落户的条款，进一步放宽了人才落户的限制。

无论是珠三角的深圳和广州，还是长三角的南京和杭州，抑或是被誉为“一带一路桥头堡”的西安，在过去三年里，从事实证明了人才新政的一石二鸟功效，既能为城市发展带来各种急需的人才，又能为房地产市场带来新的需求。

不仅仅是人才落户政策调整，自新冠肺炎疫情爆发以来，已经有超过30个省市发布各类针对房地产市场需求端的利好政策，涉及购房补贴、公积金贷款限制、降低首付、下调按揭利率等措施，部分城市还对原有的限购、限售、限价等措施进行调整。

华北某地财税系统人士告诉经济观察报，在不违背中央“住房不炒”大基调前提下，地方政府通过因城施策来缓解财政压力，是当前形势下不得已而为之的选择，“除了卖地和卖房，可选择的增加地方收入的渠道不多”。

这一轮针对疫情影响的楼市政策调整中，广州、宝鸡、驻马店等6个城市在放松限购、限贷政策不久后选择撤回，然而，更多的城市和地区选择了“只做不说”，即不出台具体政策文件，仅通过住房部门和金融机构口头传递放松限购、限贷。

释放需求

多名重庆地产从业人士透露，重庆市主城区多数楼盘支持首套房二成首付办理住房贷款。碧桂园溪山h、金科集美景湾、中梁合苑、富力院士廷等项目销售人员均表示可以做20%首付。

浣溪锦云的销售人员吴启（化名）表示，3月中旬以来，销售部门相继收到各大银行通知，首房、首贷的购房客户可以按照20%首付按揭贷款。

不过，不同银行对首付两成要求也不同。工商银行要求只有首付、首贷的客户才能按照20%首付办理贷款，且购房者必须缴纳重庆社保或公积金；建设银行等要求20%首付的购房客户必须来自企事业单位；而农业银行则没有设置具体要求。

一位重庆银行人士证实，20%首付在重庆一直都存在，但由于开发商回款及银行风险等问题，在疫情前一直没有规模推行，2019年底，部分银行开始接受一些信用较为优质的购房客户20%首付申请贷款。

吴启透露，以往一直是30%首付，由于疫情对房地产的冲击，降低首付比例一方面是为了吸引更多刚需购房者“上车”，促进成交和回款；另一方面也是为了帮助银行完成业绩考核。

自2015年取消限购政策以来，重庆也是全国唯一一个不限购的二线城市。2016年中国人民银行、中国银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，不限购城市居民首次购买普通住房，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

吴启透露，重庆还有一部分项目支持“三无”（无户口、无社保和无纳税）客户购房，仅需要向银行购买约5万元理财产品，或花费1万元左右“包装”一下。3月中旬以来，浣溪锦云项目约1/4成交客户成功办理2成首付或“三无”购房。

在需求端出现松动的并非重庆一个城市。

自春节假期以来，全国有超过30个省份或城市出台针对房地产需求端的扶持政策，主要包括放松人才落户限制、购房补贴、契税补贴、放松公积金贷款限制、放松限购限贷等不同方面。

据不完全统计，出台发放购房补贴的城市有衡阳、马鞍山等8个城市，大部分为三四线及以下城市；放宽公积金贷款条件或额度的有南宁、东莞等5个二三线城市；支持人才购房的有杭州、南京浦口等4个城市及区域。

而更多的是通过降低人才落户门槛来释放需求。截至4月8日，已经有杭州、苏州、天津、南京、沈阳等超过10个城市发布人才落户新政，在原有基础上，进一步降低人才落户门槛。南京、杭州和深圳的政策中，对人才购房也有相应优惠措施。

调整背后

2月百强房企销售额同比下降34%左右，3月下滑17%左右，4月初头部企业的销售已经初步回暖，基本复工率达到90%以上。

中指院数据显示，2020年全国主要15个一二线城市中，仅有深圳、杭州、苏州等3个城市成交面积同比上涨，其他城市均有不同程度的下滑。其中北京、上海、西安和重庆下滑幅度均超过50%。

2月以来，杭州、厦门等50多个城市发文扶持房地产开发商，包括允许企业延缓土地出让金、降低获取预售证的条件和监管账户资金比例等措施。而针对需求端出台相关政策的城市也超过30个。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为，在中国特殊的体制条件下，由于政府和市场的双重推动，导致了地方政府对房地产发展的过度依赖，如地方债务增加，城市发展过于粗放，成本大幅度提高，房地产供给与实际需求在空间上严重的不平衡等。

在这种状况下，中央政府采取了严厉的房地产调控政策，从限价、限贷、限售、限建等政策入手，试图控制在局部地区和城市的房地产过度发展，进而缓解可能带来的金融风险。

上述华北某地财税系统人士介绍，房地产相关收入占财政收入比重较大，但由于实施较为严格的限购政策，当地从2018年下半年开始就面临着较大的财政压力。

在他看来，对地方政府而言，解决财政收入渠道并不多，制造业企业的税收大部分通过各种途径返回去了，房地产的优势在于见效快。“卖地有钱，开工有钱，竣工有钱，交房有钱，末了还算一笔土增税。”上述人士表示。

常住人口、人均可支配收入，通常被认为是支撑起房地产需求的重要力量。某房企投拓负责人表示，他所在公司专门为投拓建立一个模型，作为区域公司拿地的依据。其中人口绝对数量、每年新增人口、人均可支配收入是最为重要的三项指标。

根据南京市官方披露，截至2019年底，南京市常住人口为850万，而实有人口已经达到1031万，比2018年增加了42万。2019年宣布人口超过千万的城市还有杭州，当年新增常住人口数量达到了55.4万。

上海之外，长三角的杭州、南京和苏州的常住人口或实有人口均超过千万，过去的一年中，这些城市也是整个长三角区域乃至全国房地产成交最活跃的区域。

因城施策

2020年以来，中央多次重申“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”等基调，但也一定程度允许地方政府根据自身情况因城施策。

李铁认为，调控的出发点是减缓对房地产的过度依赖，但政策的“急刹车”和强烈的行政调控色彩，也给经济发展带来一定负面影响。

在李铁看来，城镇化还会带来人口在空间的大范围流动，并形成人口分布空间格局的改变，还会在人口流入地区带来房地产的增量需求。特别是城乡人口的变迁通过城镇化进程，会直接拉动房地产经济的发展，应该是中国未来一段时间可以充分利用的产业红利。

他同时强调，要正视中国经济发展在空间上的不平衡。长三角、粤港澳和京津冀三大都市圈以及围绕着千万人口城市的城市群，外来人口多，经济发展活跃。从中国房地产供给形势看，人口密度最高的城市群和都市圈，房价在上涨，房地产供给格局偏于不足。

三四线城市房地产供给过剩形势并没有得到缓解，随着经济持续下滑，面临的销售困境和压力会越来越大。希望放松房地产控制的城市是经济发展面临压力大的城市，也是对房地产过度依赖的城市，李铁表示。

北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬认为，通过供给端或需求端的政策调整来刺激需求，首先要建立在区域上住房供需平衡的基础之上，这是中长期目标，不是出台一个短期政策就可以解决的。

在后疫情时代，地方政府因城施策的实施也因城市定位和发展目标不同而各异。

3月3日，海南省鼓励商品住宅用地发展安居型住房、商业、办公、租赁房的同时，也进一步加大限购力度，同时要求新出让土地实行现房销售制度；3月30日，贵阳市住建局发文对首付贷、分期首付等方式进行严格禁止，同时强调了不得擅自调整住宅预售申报价格。

北京和深圳也对茶水费和预售申报价格作出规范，不同于深圳、杭州、南京、苏州等地3月下旬出现成交大幅上升，北京楼市虽然有所谓恢复，但成交正在进一步分化，部分位置较好、品质较好、价格较低的项目受到市场热捧，为位置较为偏远、限购条件较为苛刻、总价相对较高的项目则去化滞缓。

然而，更多的城市选择只做不说，除重庆悄然启动的20%首付外，河北三河、大厂等区域部分项目已经针对首套房放开限购，而这一行为也获得官方默许，但官方仍对外表示没有放松限购。

作为北京的卫星城，在过去十年间，包括三河、大厂在内的河北环北京区域，吸引了大量在北京工作的人购房、定居，一定程度缓解了北京人口、公共资源压力。但从2017年5月起，多数环京区域均实施严厉限购政策。

李铁建议，在都市圈和城市群的中心城市周边建设适合中低收入者居住区，提供与收入水平相应的商品房。同时适度建设基础设施和公共服务设施，加强都市圈城市间轨道交通建设，方便居民在居住地和中心城市的就业通勤。

李铁表示，适度因城施策调整，对于人口流入地区和经济相对活跃的城市群、都市圈有积极带动意义。但对于人口流出地区，还是要严格限制房地产的土地供给，防止继续通过土地财政导致债务放大。